Kancelaria Adwokacka Przemysław Kobel w Biłgoraju

KANCELARIA ADWOKACKA
ADWOKAT PRZEMYSŁAW KOBEL

Umowa najmu krótkoterminowego – na co uważać?

Web-Art
Umowa najmu krótkoterminowego – na co uważać?
Sezon wakacyjny to czas, gdy wielu z nas decyduje się na wynajem apartamentów w popularnych miejscowościach nadmorskich. Niezależnie od tego, czy korzystamy z portali rezerwacyjnych, czy bezpośrednio kontaktujemy się z właścicielem – warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę. Umowa najmu krótkoterminowego może wydawać się formalnością, ale jej brak lub błędne zapisy mogą skutkować poważnymi problemami. Kancelaria Adwokacka Przemysław Kobel radzi jak uniknąć problemów i oszustw.

Czym jest umowa najmu krótkoterminowego?

To umowa cywilnoprawna, zawierana zazwyczaj na okres od kilku dni do kilku tygodni. Najczęściej dotyczy apartamentów lub domków letniskowych wynajmowanych turystom. Choć prawo nie wymaga jej zawarcia na piśmie, my zdecydowanie zalecamy taką formę – zwłaszcza w przypadku wynajmu na odległość. W Kancelarii Adwokackiej Przemysław Kobel często spotykamy się z klientami, którzy padli ofiarą oszustwa związanego z wynajmem – np. po wpłaceniu zaliczki okazywało się, że apartament… nie istnieje. Dobrze sporządzona umowa to najlepsze zabezpieczenie.

Co powinna zawierać?

Aby umowa była skuteczna i chroniła obie strony, powinna zawierać co najmniej:

  1. Dokładne dane stron – imię, nazwisko, adres, PESEL/numer dowodu, NIP firmy wynajmująej i kontakt.
  2. Opis przedmiotu najmu – lokalizacja, standard, wyposażenie, stan techniczny.
  3. Czas trwania najmu – dokładne daty początku i końca pobytu.
  4. Wysokość opłat – czynsz, zaliczka, kaucja, ewentualne koszty dodatkowe (sprzątanie, media).
  5. Zasady anulowania rezerwacji – warunki zwrotu wpłat.
  6. Protokół zdawczo-odbiorczy – najlepiej z załączonymi zdjęciami.
  7. Oświadczenie o stanie technicznym lokalu – np. brak usterek w chwili przekazania.

Dobrą praktyką jest dodanie w umowie zapisu o karach umownych w przypadku nieudostępnienia lokalu przez wynajmującego.

Na co jeszcze uważać wynajmując apartament nad morzem?

Podczas rezerwacji kierujmy się zasadą ograniczonego zaufania. Zanim wpłacimy zaliczkę:
  1. Sprawdźmy opinie o danym obiekcie w kilku niezależnych źródłach.
  2. Zweryfikujmy dane właściciela – szczególnie numer konta i telefon.
  3. Poprośmy o dodatkowe zdjęcia oraz umowę najmu w formie PDF.
  4. Unikajmy płatności „na słowo” – przelew bankowy z tytułem „zaliczka za najem” jest najlepszy dla celów dowodowych.
Pamiętajmy też, że prawo cywilne chroni nas jako najemców, ale tylko wtedy, gdy jesteśmy w stanie wykazać, że umowa faktycznie została zawarta. Dlatego dokumentacja jest tak ważna.
Co w przypadku sporów?
Zdarza się, że lokal nie odpowiada opisowi, nie jest dostępny w terminie albo po zakończeniu najmu wynajmujący bezzasadnie zatrzymuje kaucję. Dobrą praktyką jest nagranie stanu wynajmowanego lokalu w momencie opuszczania go włącznie z zamknięciem drzwi za sobą. Nieuczciwy właściciel może odpuścić po zobaczeniu nagrania, ale też taki dowód może podważyć wiarygodność wynajmującego, gdyby sprawa eskalowała na drogę prawną. W takich przypadkach warto skorzystać z pomocy prawnika. Kancelaria Adwokacka Przemysław Kobel zajmuje się prowadzeniem spraw dotyczących niewykonania lub nienależytego wykonania umowy najmu.  Pomagamy w dochodzeniu zwrotu pieniędzy oraz przygotowaniu przedsądowego wezwania do zapłaty.
Jak się zabezpieczyć przed oszustwem?
W skrócie:
  • Zawsze spisuj umowę – nawet jeśli wynajmujesz przez popularny portal.
  • Zbieraj potwierdzenia przelewów i korespondencję e-mail lub SMS.
  • Rób zdjęcia lokalu przy odbiorze i przy zdaniu – mogą być kluczowym dowodem.
Nadchodzące zmiany prawne

Warto również pamiętać, że od 20 maja 2026 r. na terenie całej Unii Europejskiej zacznie obowiązywać rozporządzenie 2024/1028, które wprowadza obowiązek rejestracji nieruchomości udostępnianych w najmie krótkoterminowym oraz nadania im numeru identyfikacyjnego – bez którego ogłoszenia nie będą mogły być publikowane na platformach internetowych. W Polsce trwają obecnie prace legislacyjne nad ustawą regulującą ten rynek – planowane przepisy mają wprowadzić m.in. obowiązek zgłoszenia lokalu, wymogi bezpieczeństwa, a także możliwość wprowadzenia ograniczeń przez wspólnoty mieszkaniowe i samorządy. Dodatkowo, w świetle wyroku NSA z 2021 r. oraz interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej, forma rozliczania przychodu z najmu zależy od decyzji wynajmującego – może to być najem prywatny lub działalność gospodarcza, co niesie różne skutki podatkowe. (Analiza sejmowa Infos 325)

Podsumowanie
Umowa najmu krótkoterminowego to nie tylko formalność – to realna ochrona w przypadku nieuczciwych wynajmujących. Warto poświęcić kilka minut na jej zawarcie, aby uniknąć kosztownych rozczarowań w czasie urlopu.
Jeśli potrzebujesz pomocy przy weryfikacji umowy lub chcesz odzyskać środki po nieudanym wynajmie, skontaktuj się z nami. Kancelaria Adwokacka Przemysław Kobel świadczy kompleksową pomoc prawną w sprawach cywilnych.
,
Aktualności